Можно ли начать строительство без разрешения: важный досудебный этап узаконения самовольных построек

Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей.В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации. 

Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки. 

Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона. 

С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре. 

Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку. 

Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.

Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет? 

В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства).
При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть. 

Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство. Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС. 

Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. 

Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды? 

Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд.
Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС. 

Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.

При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы. 

Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения. 

Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан. 

Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами. 

Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись. Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.

Вместе с тем, суды до сих пор не всегда могут разобраться в подобных делах и вынести справедливое и обоснованное решение, в том числе, чрезмерно упираясь на разъяснение, данное ВС и ВАС, а иногда и ошибочно ставя это разъяснение выше норм гражданского законодательства.
В любом случае дела о признании права собственности на самовольные постройки являются непростыми по своей сути, а потому требуют тщательного предварительного правового анализа и выработки плана действий, поэтому рекомендуем не пренебрегать помощью специалистов в таких ситуациях.

Как оформить в собственность земельный участок в СНТ по садовой книжке?

Для оформления в собственность земельного участка в СНТ по садовой книжке необходимо следовать следующему процессу:

1. Проверьте, что участок зарегистрирован в садовой книжке и имеет все необходимые документы.

2. Получите решение суда о признании вас собственником участка.

3. Оформите нотариальную доверенность, если требуется, на представление ваших интересов в суде и на получение решения.

4. Обратитесь в регистрационный орган, который занимается регистрацией прав собственности на землю, с требованием зарегистрировать вашу собственность на участок.

5. Предоставьте все необходимые документы, включая решение суда, свидетельство о регистрации садового участка в садовой книжке и документы, подтверждающие в

Для получения собственности на земельный участок в СНТ, вам необходимо следовать следующим шагам:

1. Проверьте, что ваш земельный участок действительно находится в СНТ.

2. Получите документы, подтверждающие ваше право на использование участка, в том числе садовую книжку.

3. Зарегистрируйте свое право на участок у местных властей.

4. Получите все необходимые документы, такие как решение о регистрации права, выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

5. Следуйте всем требованиям, касающимся управления земельным участком в СНТ, в том числе оплаты налогов и других платежей.

Обратитесь к специалисту по недвижимости, если у вас есть какие-либо вопросы или сложности в процессе пол

Чтобы оформить в собственность земельный участок в СНТ по садовой книжке, необходимо следующее:

1. Убедитесь, что земельный участок, который вы хотите оформить, является частью СНТ и имеет садовый земельный участок.

2. Соберите все необходимые документы, такие как садовый паспорт, кадастровый паспорт на земельный участок, свидетельство о регистрации СНТ.

3. Подайте заявление в органы регистрации недвижимости с указанием ваших личных данных, документов на земельный участок и сведений о СНТ.

4. Ожидайте решение органов регистрации недвижимости и заключение договора купли-продажи.

5. Оплатите необходимые налоги и сборы, а также пройдите процедуру регистрации в соответствующих орган

Важно отметить, что в некоторых случаях регистрация земельного участка в собственность может быть сложной и требовать помощи юридических специалистов. Также следует учитывать возможные ограничения и обязательства, связанные с владением земельным участком в СНТ.